リノベ熊本（物件調査①）最初にする事
投稿日：2013.03.16
こんにちは。
天気が良く、助かります・・・。
でも、明日・明後日は雨の予報・・・。
出来る事を、先に進めとかなきゃ！？
今日は、まずリノベーションをして住む為に
まずは何を先にしなければならないかを
想像してもらいたいと思います・・・。
まずは、家族構成によりますが、我が家の
例でお話します。子供がまだ小学生の時。
勿論、今現在通っている小学校区に
物件が安くて、条件も良ければ何の
問題もありません・・・。
私の場合は、賃貸のアパートに住んでおり
何故そのアパートを選んだかと言いますと
何をするにも便利だから・・・！でした。
しかし、２LDKの広さで家賃は駐車場代を
入れると９万５０００円・・・。
長男が小学校３年生・次男が小学校１年生
長女が幼稚園の年中さんの時です・・・。
それまでは、２LDKの賃貸でもいいかな・・・？
便利だし・・・？と、思っていました・・・。
しかし、現実は新築の家が買える程の家賃。
当然、もったいないと思っていました・・・。
実は、以前勤めていた会社が家賃を半分
補助してくれていたので、そんな高い家賃の
アパートに住めていたのです・・・。
場所は、流通団地の近くで熊本市中央区の
本山町に住ませて頂いていました。
言うまでも無く、そんな地域では土地代を
含めて中古住宅を買おうと思うと、中古住宅
築２０年・約３０坪で土地が最低５０坪程度の
物件を探すと・・・・・？？
建物３０坪×１５万＝４５０万程度の価値
土地５０坪×３０万＝１５００万程度の価値
おおよそ最低でも１９５０万円。
「・・・・・？」
それをリノベーションして、新築に近い状態まで
もっていくと最低でも１０００万近く掛かる・・・。
それだったら、合計２９５０万・・・。
新築住宅が買える金額になってしまいます・・・？
中古住宅を、買う意味が無くなります・・・。
それだったら「中古マンション」では・・・？
築１５年程度の中古マンションは３LDK約２８坪
の面積で、２８坪×４５万＝１２６０万の価値
土地代は無いので１２６０万円で、支払いはOK！
しかし、築１５年程のマンションには色々と昔からの
隠れた「ルール」が、あります・・・。
それは・・・？駐車場代に積み立て修繕費・共益費
等々の管理費と呼ばれる物・・・？
月々にして約２万円～３万円を、購入価格と別に
支払わなければなりません・・・。
コレを住宅ローン金額に換算すると・・・？
月々２万５０００円の支払いだと考えると・・・？
１．２５％の固定金利３５年返済で、８５０万の
借り入れが可能な金額になります・・・。
と言う事は、知らぬ間に８５０万円を
「ドブに捨ててる」事と、同じになるのです・・・。
それに実は、今回は借入の金額から「逆算」
していますので、本当は・・・？
毎月/２万４９９７×１２ヶ月×３５年＝
何と！！ １０４９万８７４０円も、支払う事に
なってしまうのです・・・。
そうすると中古マンション価格の１２６０万に
リノベーション代の約８００万と管理費関係の
約１０５０万円を合わせると、３１１０万円・・・。
これまた、新築のマンションが買える金額です！
では、どう考えれば良いのか・・・？
簡単に金額だけで言いますと
中古住宅では、購入する価格で１０００万以内。
中古マンションでは、８００万以内で管理費関係が
１万５０００円以内の物件を探すことが出来れば
総額的にも、「お得な買い物」と言う事が出来ます。
でも、なかなか自分でそういう物件を探し歩くのは
不可能に近いですよね・・・？
そこで、ほとんどの皆さんが諦めておられるのが
現状なのです・・・。
ですから、まず第一段階では大きく地区を決め
学校や、施設の条件を決めたら、専門家に
相談する事です・・・。
ただ、金額が安ければいい！なんて方は
いらっしゃらないでしょうから、ある程度決めて
見付けてもらうのが、一番の早道です・・・。
専門の仕事をしている私でも、正直色々と
探し、悩みました・・・。
結局８箇所ぐらいを、家内と一緒に見に行きました。
そして、３箇所ぐらいを本気で色々と調べました。
本気で色々と調べる内容は、次回に書かせて
頂く事にします・・・。
今日は、いつになく長くなってしまいました。
最後までお付き合い頂き、ありがとうございます。
明日も、お楽しみに・・・！
では、今日も一日ご安全に！！
