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リノベ熊本(物件調査①)最初にする事

投稿日:2013.03.16

こんにちは。

天気が良く、助かります・・・。

でも、明日・明後日は雨の予報・・・。

出来る事を、先に進めとかなきゃ!?

 

今日は、まずリノベーションをして住む為に

まずは何を先にしなければならないかを

想像してもらいたいと思います・・・。

 

まずは、家族構成によりますが、我が家の

例でお話します。子供がまだ小学生の時。

 

勿論、今現在通っている小学校区に

物件が安くて、条件も良ければ何の

問題もありません・・・。

 

私の場合は、賃貸のアパートに住んでおり

何故そのアパートを選んだかと言いますと

何をするにも便利だから・・・!でした。

 

しかし、2LDKの広さで家賃は駐車場代を

入れると9万5000円・・・。

 

長男が小学校3年生・次男が小学校1年生

長女が幼稚園の年中さんの時です・・・。

 

それまでは、2LDKの賃貸でもいいかな・・・?

便利だし・・・?と、思っていました・・・。

しかし、現実は新築の家が買える程の家賃。

当然、もったいないと思っていました・・・。

 

実は、以前勤めていた会社が家賃を半分

補助してくれていたので、そんな高い家賃の

アパートに住めていたのです・・・。

場所は、流通団地の近くで熊本市中央区の

本山町に住ませて頂いていました。

 

言うまでも無く、そんな地域では土地代を

含めて中古住宅を買おうと思うと、中古住宅

築20年・約30坪で土地が最低50坪程度の

物件を探すと・・・・・??

建物30坪×15万=450万程度の価値

土地50坪×30万=1500万程度の価値

おおよそ最低でも1950万円。

「・・・・・?」

それをリノベーションして、新築に近い状態まで

もっていくと最低でも1000万近く掛かる・・・。

 

それだったら、合計2950万・・・。

新築住宅が買える金額になってしまいます・・・?

中古住宅を、買う意味が無くなります・・・。

 

それだったら「中古マンション」では・・・?

築15年程度の中古マンションは3LDK約28坪

の面積で、28坪×45万=1260万の価値

土地代は無いので1260万円で、支払いはOK!

 

しかし、築15年程のマンションには色々と昔からの

隠れた「ルール」が、あります・・・。

それは・・・?駐車場代に積み立て修繕費・共益費

等々の管理費と呼ばれる物・・・?

月々にして約2万円~3万円を、購入価格と別に

支払わなければなりません・・・。

コレを住宅ローン金額に換算すると・・・?

 

月々2万5000円の支払いだと考えると・・・?

1.25%の固定金利35年返済で、850万の

借り入れが可能な金額になります・・・。

と言う事は、知らぬ間に850万円を

「ドブに捨ててる」事と、同じになるのです・・・。

 

それに実は、今回は借入の金額から「逆算」

していますので、本当は・・・?

毎月/2万4997×12ヶ月×35年=

何と!! 1049万8740円も、支払う事に

なってしまうのです・・・。

 

そうすると中古マンション価格の1260万に

リノベーション代の約800万と管理費関係の

約1050万円を合わせると、3110万円・・・。

これまた、新築のマンションが買える金額です!

 

では、どう考えれば良いのか・・・?

簡単に金額だけで言いますと

中古住宅では、購入する価格で1000万以内。

中古マンションでは、800万以内で管理費関係が

1万5000円以内の物件を探すことが出来れば

総額的にも、「お得な買い物」と言う事が出来ます。

 

でも、なかなか自分でそういう物件を探し歩くのは

不可能に近いですよね・・・?

そこで、ほとんどの皆さんが諦めておられるのが

現状なのです・・・。

 

ですから、まず第一段階では大きく地区を決め

学校や、施設の条件を決めたら、専門家に

相談する事です・・・。

ただ、金額が安ければいい!なんて方は

いらっしゃらないでしょうから、ある程度決めて

見付けてもらうのが、一番の早道です・・・。

 

専門の仕事をしている私でも、正直色々と

探し、悩みました・・・。

結局8箇所ぐらいを、家内と一緒に見に行きました。

そして、3箇所ぐらいを本気で色々と調べました。

 

本気で色々と調べる内容は、次回に書かせて

頂く事にします・・・。

 

今日は、いつになく長くなってしまいました。

最後までお付き合い頂き、ありがとうございます。

明日も、お楽しみに・・・!

 

では、今日も一日ご安全に!!

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